正规配资公司-全球高通胀时代已到来房地产投资价值随之分化

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“我们已经走过了20年的低通胀时代，如今，从国际视角来看，低通胀的时代已经过去了，人类正在进入全球性的高通胀时期。”万博新经济研究院院长滕泰在日前举办的全球通胀与应对研讨会暨《全球通胀与衰退》新书发布会上表示。

他认为，目前，通胀的“灰犀牛”已经在美国、英国、印度、巴西、土耳其等诸多国家悄然而至，国内目前通胀水平虽然相对不高，但受全球通胀的影响，同样面临不容忽视的潜在压力，亟须正视导致全球通胀走势的因素，继而采取有效措施抑制通胀。

面对或将到来的高通胀，作为普通投资者的个人需合理配置资产，以对抗通胀压力。上世纪90年代以来，房地产被视为抵御通胀的极佳武器。滕泰认为，如今，这一武器在不同城市的效力将会分化。投资房地产，在有些城市依然具有保值增值作用，但在另外一些城市，则可能导致财富损失。

六大因素影响全球通胀走势

在滕泰看来，过去20年的全球低通胀时代已经结束了，如今摆在人类面前的，是一个持续性的高通胀时代，尽管这一高通胀在国内目前的表现尚不显著。美联储加息和缩表，正是应对通货膨胀的措施之而过度的量化紧缩又可能导致经济的衰退。

若要抑制全球通胀，首先要明晰引发全球通胀走势的深层原因。对此，滕泰从六方面进行了总结。

第超发货币的影响。滕泰认为，货币流动性犹如雪山融水从源头奔涌而下，但上游发大水并不意味着下游洪涝。房地产市场、股票市场等资产池，就像沿途的湖泊、水库，多年来吸纳了上游的货币流量，以致并未出现持续性的显著通胀。

此外，超发货币在影响物价之前，还会经过过剩产能的吸收和对冲。注入实体经济的货币，最终是否推动物价上涨，取决于是否会造成“单位产能货币供应量”的增加，其产生影响的时间则取决于产能利用率调整的时间。

第原材料供给的冲击。滕泰将原材料供给冲击对通胀的影响分为短期、长期两大因素。从短期因素来看，2020年以来防疫措施导致的矿山油田停工停产，叠加运输环节上的运力短缺与港口积压，造成原材料成本的上升，进而通过产业链传导，带来通胀压力。从长期因素来看，一方面，“去产能”政策致使部分原材料供给减少；另一方面，全球碳减排限制高污染原材料的生产；二者叠加导致部分原材料供给减少，在需求不变的情况下，造成供需失衡进而加剧通胀。

第劳动力供给的冲击。滕泰认为，同原材料价格上升易导致通胀一样，劳动力价格的上升将通过促使CPI上涨从而加剧通胀，并且同样幅度的劳动力冲击与原材料冲击相比，影响大六倍以上。

滕泰将疫情带来的短期劳动供给冲击视为未来20年的缩影。他认为，疫情只是劳动力供给冲击的加速器，真正抬高劳动力成本的因素来自六方面：一是“老龄化”、“少子化”导致劳动年龄人口出现相对减少甚至绝对减少；二是人们对闲暇的偏好改变，导致普遍性劳动参与率下降；三是社会保险和福利的刚性增长，导致劳动力成本上升；四是高效率部门拉动低效率部门的工资，推高全社会劳动成本；五是解雇成本、培训成本、工作环境改善等因素，推升劳动力成本。

第供应链和流通环节的冲击。在滕泰看来，逆全球化和全球贸易保护主义已成不可逆转之势，受其影响，芯片、航运等价格一再上涨。与此电商和快递曾经为吸收通胀贡献了不小力量，如今，其黄金时期已经过去，电商与快递的红利见顶，流通环节对通胀的吸收能力减弱，当新的通胀到来，流通环节将难以像过往一样强力吸收。

第价格微观机制上，寡头垄断的增加。滕泰提到，各行业的垄断程度正在不断提高，垄断程度越高的行业，价格话语权和成本传导能力越强，越易发生通货膨胀。头部化成为全球新经济普遍现象，加剧了通胀与衰退的风险。

第食品、能源、房价对中美物价指数的扰动。这些与居民生活息息相关领域的价格变动，是通胀程度更为直观的体现。从中美两国来看，食品在中国CPI中占比达到约30%，对中国通胀影响更明显，猪肉又是食品中影响最大者；2022年1月，食品价格下降8%，影响CPI下降约0.72个百分点。其中猪肉价格下降46%。而在美国CPI指数中，房租占比约30%，食品占比在10%左右，房租是更为显著的影响因素。

房地产投资价值走向分化

在全球通胀的大背景下，作为普通投资者的个人，如何捍卫自己的财富？正如滕泰所言，在中国过去的20年，货币超发、经济增长带来的居民收入增长、人口城镇化带来的房地产需求增长、房地产金融的支持、土地供给稀缺等，致使房地产成为居民抵御通货膨胀最好的投资选择。但现在，房地产还是抵御风险的优选吗？

滕泰认为，对于中国而言，随着上游工业通胀向下游消费品的传播，房价作为通胀初期的资产配置选择，仍然有一定的保值意义。然而，走过20年的长期上涨之后，支撑中国房价的五大因素——人口城镇化因素、居民收入增长因素、房地产金融因素、居民资产配置因素、房地产供给因素等都已经或正在发生逆转。

全球高通胀时代已到来房地产投资价值随之分化

他同时指出，中国居民的房地产配置比例已经是全球最高，未来有逐步下降的趋势。在这样的大背景下，中国未来的房价普涨阶段已经结束，未来必然走向分化。应区别看待不同城市的房地产投资价值。

第北京、上海、广州、深圳等一线中心城市，房价将进入长期震荡时期。由于上述城市是国家经济、科技、金融、文化、贸易中心，同时充当着大都市圈的核心城市角色，其特殊吸引力很难被替代。即便由于经济下行、金融收缩或其他周期性因素阶段性因素造成房价下跌，长期来看仍然可以涨回。居住在一线城市，尤其是城市核心地段的居民，仍然可以继续持有房产，这不仅可以对抗通货膨胀，而且即使出现经济衰退也能进行抵御。

第粤港澳大湾区，以及上海、南京、杭州、苏州、合肥、无锡、南通等少数长江三角洲城市，房价还有上涨空间。由于上述城市科技文化领先、产业集群效应明显、能够吸纳优秀的国际人才，未来也是人口净流入地区，其房地产不但能够对抗通胀，即便面临周期性的全球经济衰退，同样能够保值增值。

第成都、重庆、西安、合肥、武汉等区域中心城市将继续吸引人口流入，房价相对稳定。此类城市由于相对于周边中小城市和县城，具有明显的人才优势、产业聚集优势，商业和服务业发达，文化娱乐生活丰富，因而未来将继续吸引人口流入，房价相对稳定。

第很多三四线城市房价将逐步回落。位于超大城市，大城市圈外围的卫星城市，三四线城市，将因核心城市强烈的“虹吸效应”而进一步失去吸引力。比如，在西安、成都、武汉、杭州、北京、合肥周边的三四线城市，县城小镇，人口将继续减少。房价下跌趋势一旦开始，预计难以回升，持有这些城市房产的家庭，不但不能保值增值，还将面临财富缩小的风险。

此外，滕泰强调，在通胀过程中能够保值增值的房地产很多，但是一旦经济衰退来临，能够站在全球范围内保持坚挺的房地产，大概率还是纽约、波士顿、东京、香港、上海、伦敦、新加坡等国际金融和经济中心。

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